商业物业管理方案4篇

商业物业管理方案4篇商业物业管理方案　万达广场（商场）物业管理专项方案万达广场早期介入工作方案和接管验收管理方案　由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设下面是小编为大家整理的商业物业管理方案4篇,供大家参考。

篇一：商业物业管理方案

　 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业

　万达广场商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、万达广场接管验收管理、租户入住管理、保安管理、万达广场消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

　物业管理实施方案(参考) - 小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会,我们将全心 投入,争取这次和贵方合作的机遇

　一、接管验收管理方案

　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。

　业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所...

　 1、管理内容：

　（1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

　（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

　（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

　（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接核对、接收各类房屋和钥匙，核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。

　2、管理措施：

　（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；

　（2）制定接管验收规程；

　（3）掌握物业验收的标准和程序；

　（4）提高对接管验收重要性的认识；

　（5）实事求是地开展接管验收工作；

　（6）按规定办理接管验收手续。

　租户入住管理方案和保安管理方案 二、万达广场早期介入工作方案

　在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

　1、工作内容：

　 （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

　 （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

　园区规划设计；

　建筑设计和选材；

　 环境整体设计；

　标识系统的设计、配置；

　绿化设计；

　其它公建配套设施配置；

　电梯、空调系统的配置；

　消防设施配置；

　安全监控系统配置；

　弱电系统其它配置；

　各类设备配置、选型；

　隐蔽工程施工。

　 2、管理措施

　（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

　（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

　（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

　三、租户入住管理方案

　在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　 1、管理内容：

　（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

　（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

　（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

　（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

　（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

　（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

　 2、管理措施：

　（1）制定《租户领房程序》；

　（2）策划租户入住现场布置方案；

　（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

　（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

　（5）按规定办理租户入住手续。

　四、保安管理方案

　在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的 24 小时全天候管理方案。

　1、管理内容：

　（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

　门岗的任务：

　a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

　b.维护出入口的交通秩序；

　c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

　d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦；

　e.严禁携带危险物品进入大厦；

　 f.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。

　g.为租户提供便利性服务。

　巡逻岗的任务：

　a.按规定路线巡视检查，不留死角；

　b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

　c.对大厦内的可疑人员进行检查防范；

　d.大厦安全检查；

　e.装修户的安全检查；

　f.防范和处理各类治安案件；

　g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

　（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施 24小时监控，确保大厦安全。

　对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

　值班保 安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

　2、管理措施：

　（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

　（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于 4 次会操。

　（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

　（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

　（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

　消防管理方案和清洁绿化方案

　五、消防管理方案

　某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

　1、管理内容：

　（1）做好消防监控中心的管理；

　（2）做好消防设施、器材的管理；

　（3）保持消防通道的畅通；

　（4）加强大厦装修期间的消防安全管理；

　（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

　（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

　2、管理措施：

　（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

　（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

　（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

　（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

　（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

　（6）制止任何违反消防安全的行为；

　（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

　（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警

　六、清洁绿化方案

　清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

　1、管理内容：

　（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　根据气候，给花木适量浇水。

　根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

　及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

　制定预防措施，防治病虫害；

　做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年 8 月、11 月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

　（2）大厦室内公共区域的绿化布置；

　（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

　绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

　地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

　垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

　大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

　楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

　电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。

　电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。

　消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。

　各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

　洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

　外墙：定期清洗。

　2、管理措施：

　（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

　（2）按操作规程进行规范操作；

　（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

　（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查

　巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

　（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

　房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

　七、房屋、设施设备管理方案

　房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

　1、管理内容：

　（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

　租户已领房：

　a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

　b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

　c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商， 并督促其予以解决。

　（2）设备设施维护：

　电梯在装修期间实行保护性管理；

　大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

　公共卫生设施每天检查一次；

　水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

　电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

　供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

　消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

　电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

　租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　2、管理措施：

　（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

　（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

　（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

　（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

　（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

　八、财务管理方案

　财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，

　不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

　1、管理内容：

　（1）加强现金收支管理；

　（2）搞好财务核算；

　（3）财务收支状况每年公布一次；

　（4）做好年度预算和决算工作；

　（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

　（6）及时掌握财务收 支状况，做好财务分析，为领导决策提...

篇二：商业物业管理方案

　鉴于此，我们对大型商业物业项目的物业管理进行以下分析：

　一、 大型商业物业项目 管理要点包括：

　 一般性物业管理  特殊管理  统一的专业化管理

　（一）

　一般性物业管理

　1、 对小业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。统一产权型的商业店铺，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

　2、 安全保卫管理：大型商业物业项目商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此， 安全保卫要坚持 4 24 小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。

　3、 消防管理：由于大型商业物业项目属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施， 还要 设立微型消防站并 组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。

　4、 设备管理：管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处在良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。

　5、 清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏的重要指标的之一。我公司将建议在推行质量管理体系的基础上，应用环保学、卫生学等知识，实施专业清洁管理，使大型商业物业项目的清洁工作科学、环保、无公害，保证城区空气清新、

　商业环境优雅。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。

　6、 绿化管理：大型商业物业项目中的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，需要造就生动活泼的园林景观及配合物业的整体氛围，以提供客户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适的购物、休闲空间，造就大型商业物业项目的生态环境。绿化园艺的养护管理在在巩固园艺设计建造的成果，保持大型商业物业项目舒适的休闲购物环境，养护工作日常需浇水、清洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及不断美化造型、增补植物等。

　为各业主和用户提供自然、健康舒适的生活环境。

　7、 车辆管理：车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。

　要有专人指挥，维持良好的交通秩序 ，同时应设专人看管，以防偷盗。

　8、 特约服务: :保利物业将建议物业公司开创 “生活管家”服务理念，想客户的所想，做客户的所需，在不打扰客户私人空间的前提下，为客户提供全方位的高品位、高效率服务。物业管理处必须提供住户一切有偿服务安排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。（针对住宅的小业主）

　（ 二）特殊管理

　 1、商业形象的宣传推广：大型商业物业项目物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大大型商业物业项目的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。

　 2、承租客商的选配。大型商业物业项目是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因此大型商业物业项目的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

　（三）统一的专业化管理

　大型商业物业项目应实行统一的专业化管理，但在具体的管理决策上应设立大型商业物业项目管理委员会。因为大型商业物业项目管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证大型商业物业项目良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。大型商业物业项目本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，

　对大型商业物业项目的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，大型商业物业项目的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。大型商业物业项目管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

　1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

　 2、开展大型商业物业项目整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传大型商业物业项目的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以大型商业物业项目名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

　3、协调大型商业物业项目各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

　 4、开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

　 二、 大型商业物业项目 管理难点分析：

　 （一）商场是否办得成功，有很多因素影响，而这些因素又深受完善物业管理的影响。必须保持商场的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志或大型展示。

　（二）物业设施的装备，在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜。逃生通道必须保持畅通无阻, 所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。

　（三）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。

　（四）在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场的信心。

　（五）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一般有差异。商场的顾客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施的使用率一般较住宅物业高，所以商场设施必须保养得宜，以免对租用户及顾客造成不便。

　（六）由在店铺的开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。

　（七）商业城项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题。

　（八）商业对办公、住宅小区的影响

　1、空气污染：主要体现在餐饮项目经营所产生的油烟，卫生间产生的异味、空调机排放的废气等。

　2、噪音污染：主要体现在商业项目中的消费者、车辆产生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生的噪音，空调运行中产生的噪音。特别是在商铺装修期间，产生的噪音污染更为严重。

　3、卫生污染：主要体现在餐饮和休闲项目经营中产生的废水、废物等生活垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环境的污染，且容易滋生蚊蝇，造成业主投诉。

　4、安全隐患：包括治安隐患﹑消防隐患（水、电、煤气的使用不当带来的隐患）。

　5、公共场地使用隐患：主要体现在消费者占用公共通道、占用区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面。

　6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用电负荷较大，容易造成停水、停电及其它突发事件的发生，也可能对住宅小区业主的用水用电造成影响。

　7、外立面影响：主要包括广告位、空调位设置不符合规范要求，有碍瞻观，影响小区整体形象。

　8、采光影响：由于广告位设置不符合规范要求（超高、超大），会造成附近业主的室内采光度下降，阻碍视线。

　9、其它影响：如经营项目不符合业主的需求、不符合当地风俗习惯，造成住宅区的业主投诉。

篇三：商业物业管理方案

　目录 Contents商业总体运作思路1商业街招商执行策略2物业服务合作计划3全程商管服务总结4合作报价5

　商业总体运作思路操盘思路操盘流程全程策划服务

　操盘思路市场调研消费调查建筑形态商户调查业态调查市场定位商业规划商业管理招商销售功能定位规模定位交通动线商业布局招商定位招商策略招商计划招商推广招商推广物业管理商业管理主题定位竞争调查投资调查价格调查业态定位文化定位客层定位竞争定位铺位分割价格设计销售策略营销控制营销管理客户管理开业策划…………………………品牌组合附属设施

　筹建前期开发设计设计、 施工前期经营期市场调查市场定位商品结构经营试算主力店洽谈商品结构经营试算主力店意向招商经营试算主力店签约零售专业店签约开业筹备物业管理竣工验收开幕营业操盘流程商业功能规划租售策略设计商业管理策划租售执行顾问投资策略风险评估成本概算投资计划融资计划成本预算募集融资成本监控营业准备市场推广培训市场推广商业管理方案设计论证招商销售顾问

　2前期策划顾问服务招商实施服务1、 市场研究报告2、 项目定位报告根据市调和定位两个方案着手设计（ 《商业规划方案》根据市调和定位两个方案着手设计（ 《商业规划方案》 、 《招商策划方案》 ）

　/着手市场《招商策划方案》 ）

　/着手市场1全程策划服务3商业管理服务定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售通过指导、 自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。

　商业管理服务前期成果是《商业项目商业管理方案》 ， 中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》和商业经营绩效， 后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。

　商业街招商执行方案哈尔滨商业市场调研价格策略商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合招商阶段性工作内容招商工作节奏控制

　哈尔滨商业市场调研 把握市场商业趋势、 了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据

　中央大街商圈会展商圈秋林商圈爱建商圈靖宇商圈松北商圈顾乡商圈哈尔滨市现有商业格局：目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域， 传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈， 但传统商圈商业格局大致分定， 利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速， 营销模式单一、 重复， 相互之间跟进、 模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张， 明显缺乏均衡性， 与城市发展趋势不协调。哈尔滨现有商业格局传统商圈传统商圈传统商圈新兴商圈新兴商圈哈西商圈本案未来群力商圈中央大街商圈爱建商圈秋林商圈靖宇商圈顾乡商圈会展商圈松北商圈安埠商圈目前传统商圈可分为三大商圈， 商业氛围浓厚。

　其中， 中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈， 覆盖范围广。

　新兴商圈则以会展商圈、 哈西商圈为新兴商业区的代表。安埠商圈未来群力商圈新兴商圈

　传统商圈中央大街商圈秋林商圈靖宇商圈哈尔滨市商业发展预判：• 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整， 整体档次、 所面向客群的差异将更加明显；• 随着城市的不断发展， 城市扩张加剧， 传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；• 随着城市各区域功能布局的逐步确定， 商业发展已经逐步形成区域化的格局， 商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；• 未来消费趋势， 势必依照区域特性而吸引不同层次未来消费趋势， 势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。

　这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。哈尔滨商业发展预判爱建商圈松北商圈顾乡商圈会展商圈安埠商圈安埠商圈中央大街商圈：

　旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：

　品牌消费型主题商业中心靖宇商圈：

　传统服务型主题商业中心未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势， 本项目处于群力新区， 在城市“西扩” 发展方向之上， 应当合理规划布局， 因势利导。新兴商圈本案未来群力商圈哈西商圈

　市场调查样本采集原则调查对象：

　调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。调查方式市场调查说明询问法：

　走访项目现场和销售中心， 通过各种方式向商管公司、 物业人员以及销售人员提出问题， 收集市场信息；观察法：

　在中介门店通过记录获取市场信息；网络资料收集：

　利用网络收集市场数据。

　名称中央大街商圈概述哈尔滨市历史最久、 保护建筑最多的繁华商圈， 档次从中档到高档， 涵盖休闲、 娱乐、 游览、 购物的欧陆风情综合性商圈位置中央大街北起松花江防洪纪念塔， 南至经纬街， 全长1450米， 宽21.34米， 其中车行方石路10.8米宽。传统商圈分析/中央大街商圈哈尔滨市发展最早， 目前最成熟、 人气最旺的商圈， 同时也是商业发展前景最好的区域， 但是部分业态将面临优化、 调整、 升级。商业类型百货商场、 购物中心、 专业商场、 沿街商铺典型商业百货类：

　中央商城、 百盛购物广场、 红博中央购物广场、 松雷商厦、 新一百购物广场购物中心：

　金安国际广场、 万达广场、 金太阳索菲亚购物广场专业商场：

　苏宁电器沿街商铺：

　以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主消费群体主要消费群体为收入水平中等偏上群体， 辐射哈尔滨市周边县城， 以哈尔滨市区消费为主。

　名称秋林商圈概述哈尔滨市百年老商业中心， 档次从中档到高档， 涵盖旅游观光、 商贸流通、 商务办公的大秋林商务圈位置南岗区的交通枢纽传统商圈分析/秋林商圈哈尔滨市较早兴起的商圈之一， 近年来发展稍滞后于皖西路商圈， 但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ， 发展前景看好。商业类型百货商场、 购物中心、 大型超市、 沿街商铺典型商业百货类：

　秋林商城、 松雷商城购物中心：

　远大购物中心、 红博地下购物广场商业街：

　果戈里步行街消费群体聚集哈尔滨最多的高、 中端阶层消费人群 ， 辐射整个哈尔滨地区

　名称靖宇商圈概述以“哈尔滨最早的大街” —靖宇街为线， 周边商铺云集， 是传统商业区位置道外区， 东北起二十道街靖宇公园， 西南至景阳街的新闻电影院。

　全长 2190米， 车行道9～11米11米。传统商圈分析/靖宇商圈哈尔滨市最早兴起的商圈之一， 以批发零售为主的传统服务型商圈， 近期发展步伐滞后。

　拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群， 被誉为” 哈尔滨的横店摄影城“。商业类型百货商场、 批发市场、 沿街商铺典型商业百货类：

　玛克威商厦批发市场：

　温州商贸城沿街商铺：

　中华老字号名店一条街—靖宇街，主营医疗器械消费群体聚集以批发为主的中低端传统消费人群

　传统商圈现有重点商业项目格局：•目前重点商业项目分布较为集中， 商业类型表现为商场及购物中心；• 传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业， 发展至今已经具有一定的单体商业规模， 均在3万方以上；• 消费档次均在中档及中档以上， 消费群体具有一定的差异性和共性。•高端国际品牌的引进力度较大， 但产品同质化、 品牌堆砌现象严重各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引现象严重， 各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引进及品类布局。传统商圈玛克威商厦金安国际广场温州国际商贸城道里万达广场松雷国际商厦远大购物中心传统商业项目兴起时间较早， 发展至今已具有一定单体规模， 档次不一， 消费群体不一， 发展潜力有限， 未能充分引导城市消费， 这种趋势未来几年将进一步加聚、 演变。传统商圈现有重点商业项目概况序号名称所属商圈业态商业面积开业时间租金档次管理费供暖费1道里万达广场中央大街购物中心13.9万㎡2005年15-20元/㎡/天中高档租金/扣点包括物业费、商管费和能耗费45元/㎡2金安国际广场中央大街购物中心6万㎡2006年1 .6元/㎡/天+ 扣点25%中高档45元/㎡3远大购物中心秋林商场8.1万㎡1999年扣点为30% —50%中高端45元/㎡4松雷国际商厦秋林商场3.8万㎡1993年扣点为30% —50%中高档45元/㎡5温州国际商贸城靖宇批发市场6.37万㎡2002年2-3元/㎡/天中低档45元/㎡6玛克威商厦靖宇商场8万㎡2002年1-5元/㎡/天中档45元/㎡本案传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态， 多采用扣点的方式经营。

　名称爱建商圈概述第一座大型首席滨水高尚生活区， 百万市民生活休闲的商业中心， 是中外游客旅游观光的景观特区， 是未来哈尔滨的居住、 商务、 商业中心。位置位置道里区道里区新兴商圈分析/爱建商圈哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心， 新兴商业更趋于国际化。

　是一个购物、 餐饮、 休闲、 娱乐、 运动健身、 文化、 科技、 体验、 居住、 商务、 旅游于一体的国际生活、 商业中心区。商业类型购物中心、 专业市场、 精品商业街、 地下购物广场典型商业购物中心：

　卓展购物中心、 新百德时尚购物中心专业市场：

　上海路与友谊路交汇处为中心的家居建材市场商业街：

　上海街地下购物广场：

　爱达置业地下商业街消费群体吸引哈尔滨高端阶层消费人群

　名称顾乡商圈概述借助哈西客站建设、 老机场路改造， 依托哈尔滨国际汽车博览中心、 城乡路汽车专业市场等发展起来的综合性现代服务业集中区位置道里区的城乡接合部新兴商圈分析/顾乡商圈道里区五大商圈之一， 针对哈尔滨市“中兴” 战略， 顾乡商圈提档升级， 商圈以综合性现代服务业为发展重点， 大力发展汽车物流中心， 引进品牌汽车4S店、 哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。商业类型大型超市、 购物广场、 汽车专业街典型商业大型超市：

　麦德龙、 世纪联华、 北京华联购物广场：

　新大发国际购物广场汽车专业街：

　城乡路汽车专业市场消费群体周边居住人群和汽车产业带动而来的人群

　名称会展商圈概述哈尔滨“新城市主义” 构想的最佳落脚点位置南岗开发区板块——哈尔滨最早提出中央商务区（ CBD）

　概念的区域新兴商圈分析/会展商圈以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心， 集合展览、 体育、 文化、 餐饮、 娱乐、 购物、 旅游商务等多种功能为一体的新商圈。商业类型购物中心、 酒店、 大型超市典型商业购物中心：

　红博购物中心酒店：

　华旗饭店大型超市：

　家乐福、 沃尔玛、 麦得龙消费群体围绕会展中心及会展活动而产生的消费人群

　名称哈西商圈概述围绕着地铁、 高校、 哈西客站、 哈达果菜批发市场、 医院、 哈西服裝城而形成 。位置学府三道街与学府四道街， 连通哈西大街， 涵盖了建设中的西客站和长途客运站、 地铁一号线四号线和五号线线、 四号线和五号线 。新兴商圈分析/哈西商圈交通枢纽型商圈， 以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀， 实现了地铁交通与商业的无缝对接。商业类型商业广场、 专业市场典型商业商业广场：

　哈西万达广场专业市场：

　哈西服装城消费群体区域内高校师生； 哈西客站、 地铁交通带来的消费人群。

　名称松北商圈概述城市发展策略中“北跃” 的战略示范区 ， 改变“松北无商业” 的局面。位置松花江以北岸地区的新城区新兴商圈分析/松北商圈哈尔滨市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城， 定位为现代服务业集聚区、 旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地。商业类型购物广场、 物流中心典型商业购物广场：

　盛恒基直销购物广场、 天龙五金商贸城物流中心：

　松北仓储物流集中区消费群体哈尔滨市政府与大学城搬迁带来的消费人群

　名称未来群力商圈概述哈尔滨城市西扩战略的第一步， 在未来几年里必然发展为新兴高端商业中心。位置道里区， 以群力大道、 第五大道为中心， 线状发展区域。新兴商圈分析/未来群力商圈哈尔滨市目前最大、 最热的开发区， 商业尚属于起步阶段， 配套尚不完善， 人气不足， 人们区域认知度不高。

　定位为集金融、 总部经济、 会展、 酒店、 商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。商业类型购物中心、 商业街典型商业购物中心：

　远大购物广场、商业街：

　关东古巷、 金中环消费群体未来中高端消费人群聚集地

　新兴商圈现有重点商业项目格局：•目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内；• 新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大， 在规模上比传统商业有较大的提升， 业态丰富、综合性强；• 消费档次均在中高档， 目前缺乏真正意义上的高端时尚前沿的商业中心的高端、 时尚前沿的商业中心， 新兴商圈概念同构、 经营同质化， 营销模式单一、 重复， 相互之间跟进、 模仿的痕迹十分明显；新兴商概念红博世纪广场香坊万达广场卓展购物中心西城汇西城汇新兴商圈现有重点商业项目概况新兴商业区或区域性商业区， 多处于发展阶段， 需要一定的市场培育期， 商圈辐射范围有限序号名称所属商圈类型商业面积开业时间租金档次管理费1红博世纪广场会展购物中心30万㎡2003年扣点（ 25%-30%）中高档扣点包括物业费、 商管费和能耗费2卓展购物中心爱建购物中心11.5 万㎡2011年扣点（ 25%-30%）高档3西城汇哈西购物中心2.5万㎡2010年A、 B区为8—10元/天·㎡,C区为17元/天·㎡中高档1.5元/月/㎡（ 自营商铺交纳）4香坊万达广场香坊商业综合体30万㎡（ 含酒店、 住宅）2007年6-8元/天·㎡中高档租金包含物业费、 商管费和能耗费• 整体市场需要朝多元化、 高层次方向发展。新兴商圈业态整体向购物中心发展 ， 但在经营模式主要沿用传统的扣点模式， 说明新兴商圈仍然处于培育期， 缺乏专业的...

篇四：商业物业管理方案

　 商场物业包括各类商场、 购物中心、 购物广场及各种专业性市场等， 其中， 融购物、 餐饮、 娱乐、 金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性商业楼宇。

　随着房地产商品化进程的发展， 这些商场物业的产权性质也出现了各种形式， 其经营方式多种多样。

　对这类物业的管理尚属新课题， 值得在管理实践中进一步探索。

　第一节 第一节 概

　述 一、

　一、 商场物业的含义

　 商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产， 它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分， 其直接的功用就是为消费者提供购物场所。

　其中， 公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型， 与一般零售商店不同， 零售商店即使规模再大， 仍然只有一个经营实体。

　而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营， 各行各业的经营服务都有， 范围远远超过零售商店， 它不仅包括零售商店， 而且包括银行、 餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。

　二、

　二、 商场物业的产权性质

　 商场物业的产权性质大致可分三种形式：

　(1 )临时转移产权型。

　在经营上， 这种形式被称为投资保本型。

　具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)， 到期 后， 开发公司退还投资款， 收回物业。

　它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。

　(2)分散产权型。

　即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块， 出售给各个业主， 物业的产权由多人拥有。

　(3)统一产权型。

　即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。

　总的说来， 现在统一产权型的商场物业仍然居多。

　但由于其一次性投资大， 经营或招商所面临的风险也大， 在整个商场物业中的比例正逐步变小。

　分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加， 这种形式开发商可以尽快收回投资， 又能满足众多个体经商者的需要， 比较符合现在的市场需要， 因此颇为流行。

　三、

　三、 商场物业的类型

　 (1 )从建筑结构上来分， 商场物业有敞开式的市场和广场型， 如广州的海印电器城、 宏城广场等都属此类； 同时也有封闭式的购物中心型， 如广州天河城， 香港的统一中心、 太古城等。

　(2)从功能上来分， 有综合性的专业购物中心， 如广州的天河城； 也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、 金光中心等。

　特别是随着大型居住小区的发展， 商住两用型的商业物业在不断增多。

　第二节 第二节 公共商业楼宇的管理内容及方式

　 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产， 它的经营范围已远远超出原来商场的概念， 是一种集商业、 娱乐、 餐饮等各种功能为一体的经营场所。

　由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、 零售店)， 所以本章主要以它作为阐述对象。

　一、

　一、 公共商业楼宇的管理内容

　 1 .一般性管理

　(1 )对小业主或承租商的管理。

　统一产权型的公共商用楼宇， 其经营者都是承租商， 可以在承租合同中写进相应的管理条款， 对承租户的经营行为进行规范管理， 也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

　对于分散产权型的公共商用楼宇， 一般宜采用管理公约的形式， 明确业主、 经营者与管理者的责任、 权利和义务， 以此规范双方的行为， 保证良好的经营秩序。

　也可由工商部门、 管理公司和业主、 经营者代表共同组成管理委员会， 由管理委员会制定管理条例， 对每位经营者的经营行为进行约束， 以保证良好的公共经营秩序。

　 (2)安全保卫管理。

　公共商业楼宇面积大、 商品多、 客流量大， 容易发生安全问题。

　因此， 安全保卫要坚持 24 小时值班巡逻， 并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。

　商场晚上关门时 ， 要进行严格的清场。

　同时在硬件上要配套， 要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置， 对商场进行全方位的监控， 为顾客购物提供安全、 放心的环境， 确保商场的货品不被偷盗。

　(3)消防管理。

　由于公共商业楼宇属于人流密集性场所， 所以消防安全非常重要。

　消防工作要常抓不懈， 不仅要管好消防设备、 设施， 还要组织一支义务消防队， 并要有一套紧急情况下的应急措施。

　(4)设备管理。

　管好机电设备， 保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。

　要保证电梯、 手扶电梯、 中央空调、 电力系统等的正常运行， 不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。

　(5)清洁卫生及车辆管理。

　要有专门人员负责场内流动保洁， 将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生， 对大理石饰面等要定期打蜡、 抛光。

　车辆管理要分别设置汽车、摩托车、 自行车停放保管区。

　要有专人指挥， 维持良好的交通秩序， 同时应设专人看管， 以防偷盗。

　2.特殊管理

　 (1 )商业形象的宣传推广。

　公共商业楼宇物业管理的一项重要工作， 就是要做好楼宇商业形象的宣传推广， 扩大公共商业楼宇的知名度， 树立良好的商业形象， 以吸引更多的消费者。

　这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。

　以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用， 及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

　第一， 公共商业楼宇良好形象的作用。

　公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现， 也是潜在的销售额和一种无形资产。

　公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色， 才会具有对顾客的吸引力。

　在各类商场不断涌现， 各种产品层出不穷、 花样繁多的今天， 顾客去何处购物， 选购哪家商场的商品， 会有一个比较、 选择、 决策的过程， 也有一种从众心理和惯性。

　为此， 商家应树立与众不同、 具有鲜明特色的形象， 以特色丰满形象， 以形象昭示特色， 以特色的商业标识、 商品、 服务和特殊的营销策略征服吸引顾客， 在实际管理中不断突出这些特色， 使顾客熟悉、 认识这些特色，印入脑海， 潜移默化， 传递、 追逐这些特色(一段时间后， 顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。

　这样才能留住老顾客， 吸引新顾客， 有稳定、 壮大的顾客流， 所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。

　同时， 公共商业楼宇的良好形象一旦形成， 便是一种信誉、 品牌和无声的广告， 说到底也就是一种无形资产。

　当商业市场进入“印象时期”后， 消费者过去买“品牌”， 现在买“店牌”。

　可以说， 在不同商店里， 同样品牌的商品具有不同的价值与形象， 商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

　第二， 公共商业楼宇识别系统的建立。

　企业识别系统(Corporate Ｉ dentity System ， 简称 CI S)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。

　从理论上分析， 完整的Ｃ Ｉ Ｓ 系统由

　三 个子系统构成， 即ＭＩ Ｓ (理念识别系统)； ＶＩ Ｓ (视觉识别系统)； BI Ｓ (行为识别系统)。三者只有互相推进， 共同作用， 才能产生最好的效果。

　Ｃ Ｉ Ｓ 是一种藉以改变企业形象， 注入新鲜感， 使企业更能引起广大消费者注意， 进而提高经营业绩的一种经营手法。

　它的特点是通过对企业的一切可视事物， 即形象中的有形部分进行统筹设计、 控制和传播， 使公共商业楼宇的识别特征一贯化、 统一化、 标准化、 个性化和专有化。

　其具体的做法是：

　综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、 竞争同业群体、 制造商群体、 金融群体等)， 以公共商业楼宇特有和专用的文字、 图 案、 颜色、 字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征， 并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。

　诸如：

　企业名称、 自有商标、 商徽、 招牌和证章； 信笺、 信封、 账单和报表； 包装纸、 盒、 袋； 企业报刊、 手册、 简介、 广告单、 商品目录、 海报、 招贴、 纪念品； 橱窗、 指示牌、 办公室、 接待室、 展厅、 店堂； 员工服装、 服饰、工作包等， 使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定， 强化和识别楼宇形象。

　这样便可以帮助顾客克服记忆困难， 并使这个一贯、 独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。

　它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程， 必须系统地展开， 长期坚持。

　(2)承租客商的选配。

　公共商业楼宇是一个商业机构群， 其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利， 因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

　 公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：

　第一， 零售商店的经营品种范围。

　按照经营品种， 零售企业可分为家电商店、 交电商店、家具商店、 食品店、 文化用品商店、 书店、 服装商店、 床上用品商店、 皮鞋店、 五金店、 灯具店、 日用小百货商店、 杂货店等。

　公共商业楼宇的管理者在选配承租商时， 要尽量做到经营各种商品的零售商店“齐”、 “全”， 以满足购物者各方面的需要。

　第二， 不同形式的零售商店。

　零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外， 现在还分为百货公司、 连锁店、 超级市场、 自选商场、 折扣商店、 样品展销商店等。

　这些零售商店在经营上各有特色， 它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

　第三， 不同层次的商店。

　零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次， 如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

　第四， 不同的商业机构。

　商业机构在这里是一个广泛的概念， 除了纯商业机构， 还包括饮食业企业， 如饭店、 快餐厅、 酒吧、 酒楼； 服务性企业， 如照片冲扩店、 干洗店、 修理店、理发店、 沐浴室； 旅游业企业， 如旅行社、 旅馆； 娱乐业企业， 如录像室、 电子游戏室、 游泳池、 溜冰场、 儿童乐园； 金融机构， 如银行、 信用社等等。

　公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区， 里面可以包容城市商业街区的各行各业。

　第五， 承租客商在公共商业楼宇的不同作用。

　根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限， 可以将他们分为三种类型， 即基本承租户、 主要承租户和一般承租户， 他们对公共商业楼宇的作用是不同的。

　基本承租户又称关键承租户， 他们的租期通常要在 20 年以上， 这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用， 是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在 1 0 年以上， 他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。

　租赁 期在 1 0 年以下的为一般承租户。

　安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。

　根据国外经验， 一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达 50％以上， 即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户； 主要承租户承租的营业面积应达 30％以上； 其余的 20％由一般承租户承租， 尽管他们的变动性比较大，

　但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。

　公共商业楼宇的管理者， 应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。

　大型公共商业楼宇， 如省级、 国家级的， 甚至是国际级的， 其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好， 应尽量争取一些省市级、 全国性乃至世界级的分店为基本承租户， 给人以购物天堂、 度假去处的感觉。

　中型公共商业楼宇， 如大城市区一级的， 其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全， 也应有其他各种商业机构， 同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。

　小型公共商业楼宇， 如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全， 其主要功能是为附近居民提供生活方便。

　二、

　二、 公共商业楼宇的管理方式

　 公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管理委员会。

　因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、 物业形象的宣传推广和对经营者的分类、 选择与管理， 但不涉及具体的经营问题。

　物业管理公司不拥有所管物业的产权， 因而不具有物业的经营使用权。

　它只是受物业产权人的委托对物业及设施、 使用人的经营行为进行管理， 以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序， 使经营者的生意好做。

　公共商业楼宇本身是一个整体， 由于多家经营， 各经营者经营活动的许多方面需要协调一致， 而物业公司并不参与经营， 无权介入各经营者的经营活动。

　因此， 要保证管理的有效性， 应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会， 对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生， 代表全体经营者的利益。

　日常工作可以由一个执行机构负责， 重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。

　这样一来， 公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。

　公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

　(1 )制定管理章程， 并负责监督执行， 以规范每个经营者的经营行为。

　(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。

　如筹资、 委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告， 举办节假日削价展销会， 组织顾客联谊活动， 以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气， 吸引顾客。

　(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。

　管委会可以通过共同订立的章程， 规范每个经营者的经营行为， 协调各经营者之间的关系。

　如：

　不得欺行霸市， 不得进行不公平的竞争；统一营业时间， 不影响他人营业； 各自负责管好店铺门前卫生等。

　经营者在经营上发生的矛盾、 纠纷， 也可由管委会调解解决。

　(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作， 如...