住宅小区地下停车位权属法律问题研究3篇

住宅小区地下停车位权属法律问题研究3篇住宅小区地下停车位权属法律问题研究　2012年第2期(总第253期)学ACADE～ⅡC术论坛FORUMN0．2．2012(CumulativelyNO．253)住宅小区地下面是小编为大家整理的住宅小区地下停车位权属法律问题研究3篇,供大家参考。

篇一：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

12年第2期( 总第253期)学ACAD E～ⅡC术论坛FO RU MN 0．2．2012(Cum ul ati vel y N O ．253)住宅小区地下车位的归属界定研究刘阅春【摘要】住宅小区地下停车住的归属，一直是物权法颁布施行以来的焦点问题。实践中地下车位分为两种类型：普通地下车位和人防车位。其判断标准应当结合车位的性质来进行判断。普通地下车位具备构造上的独立性和利用上的独立性，并且具有登记可能性。可以成为专有权的标的。而人防车位由于其隶属于住宅小区的人防工程，属于人防工程的重要成分，只能成为共有权的标的，归属于业主共有。【关键词】建筑物区分所有权；地下车住；有权；共有权；归属界定【作者简介】刘阅春，中央民族大学法学院副教授，清华大学法学博士，北京100081【文献标识码】【中图分类号】D923．2A【文章编号】1004-4434(2012)02—0096-06一、问题的提出住宅小区地下车位是指在建筑物地下层通过隔断、划线等方式分割出用于停放汽车的空间．其归属问题历来是业主和开发商之间的主要冲突之一。物权法颁布之前和颁布之后，有一些关于地下车库的案例令人关注。在这些案例中。同样的问题法院的判决却出现了迥然不同的结果。2003年，南京市鼓楼区法院判决星汉城市花园小区地下车库归业主共有【11。在此案例中，星汉城市花园的业主提出来。开发商在销售商品房时提出小区配建地下车库供业主停车。但是入住后发现只有购买车位才能取得停车的权利。小区业主认为，地下车库是归业主共有的，开发商应当将地下车库的所有权归还给业主。而开发商则坚持认为，其对地下车库拥有产权。法院最终判决小区地下车库归业主共有①。物权法颁布之后，此后的判例则有所变化。例如，2008年北京市第二中级法院有一个关于地下车位的案例为：北京嘉润花园业主李卉( 化名) 因不满开发商和物业管理公司将C座地下一层、二层用于车库向业主出售或出租( 月租金400元) ，将北京金致达房地产开发有限公司和北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司告上法庭，要求两公司支付自2003年1月至2007年11月间。因占用李卉房屋公摊面积从事车位出租所产生的收益24000元；要求二公司按每月400元的标准，支付自2007年11月至2008年9月30日间一个车位的出租收益。而金致达公司认为C座地下室并未占用业主的公摊面积。地下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层各个设备占用的是公摊面积．但【基金项目】中央高校基本科研业务费专项资金资助项目“ 建筑物区分所有权之停车住归属研究” ( 0910KYQ N l 9) 阶段性成果之一①鼓楼区法院经审理认为，车库配套建设已成为现代小区建设的普遍要求，因此建设车库是开发商的明定义务。建成后的车库作为公共配套设施．是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则．如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也即不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。此案中有关文件证实，星汉城市花园小区土地使用面积7697．60平方米，分摊面积亦为7697．60平方米，这足以证明该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。此案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意。因此开发商不享有该车库的使用权和支配权．应由土地使用权人共有。因此．该小区地下车库的权利应当归于业主共有。96万方数据

　并不是指地下一层均为公摊面积。而且经有关机构审核，金致达公司已取得车库的所有权，有权进行处分。鑫鼎公司则认为系接受金致达公司委托从事物业管理，且物业管理公约中明确了公摊面积不含车位，故不同意李卉的诉讼请求。最终法院判决金致达公司享有地下车库的所有权吒这两个案例反映了法院对地下车位归属的不同态度．而实践中地下车位的权属之争并没有随着物权法的颁布而尘埃落定，权属界定不明的后果是引发纷争的来源。物权法本身并没有解决界定归属的问题。第74条确定了对于小区车位、车库约定归属和法定共有的两种模式，第2款和第3款分别阐述了这两种立场。但是对于小区地下车位。并没有明确其归属，因此本文的主要目的是探明住宅小区地下车位的归属，以期对物权法第74条的正确适用有所裨益。二、地下车位权属界定的争议分析对于住宅小区地下车位主要有三种学说：一是开发商所有说冈。此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权。分摊面积仅仅限于地表的使用权。而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的，且是开发商投资建造的，理所当然应当归开发商所有。二是业主所有说131。该观点认为，既然业主对于所购房屋拥有专有所有权。也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。值得注意的是。由于地下车位包含两种情况：一种是普通地下车位，一种是人防车位，那么对于人防车位的归属，隶属于其被改建的人防工程的归属，而人防工程的归属，目前没有统一的说法。三是国家所有说【4】。学者从立法规定上来分析认为人防车位是人防工程改建的．属于国家财产。值得注意的是。这三种学说实际上是基于不同的评判标准。有基于建筑成本是否分摊为标准，认为如果车位、车库的成本已经摊入业主的购房成本，则车位、车库归业主共有；反之，则可以通过约定的方式决定其归属。还有基于车位的建筑面积是否公摊为标准，该观点通过对空间权的权属分析．认为如果停车位的建筑面积分摊人商品房的公摊面积中，则停车位应属于业主共有。否则属于开发商所有[ 51。开发商在销售商品房时。将停车位计入公摊，显然是采取分摊销售的方式，停车位所有权应当属于全体业主。如果开发商没有将停车位计入公摊，将其所有权界定为开发商所有，是一个法律上有根据、经济上较合理的制度安排【q。笔者认为。无论是建筑成本分摊说还是建筑面积分摊说都有一定的道理．但是不能作为确定地下车位归属的唯一依据。地下车位作为建筑物区分所有权的客体。其权属的判断依据主要还是建筑区区分所有权的基本法理。建筑物区分所有权具有区别于一般不动产所有权的特征。应当将其性质解释为一种包括专有所有权、共有部分持分权及成员权的三位一体的复合性权利m ( n1钔。而判断是否成为共有权的标的或者专有权的标的主要依据，在于其是否具有不可分割性和从属性，或者具有构造上的独立性和利用上的独立性。如果判断地下车位能成为专有部分．必须具备构造上的独立性，使所有权可得支配的范围客观明确。而构造上的独立性在早期民法上先是认为必须要有固定间隔存在。事实上之区分才能做到客观明确，才能达到构造上的独立性的要求，至于间隔是用三夹板还是墙壁为之．则非所问Es] 。在登记实务上，如果以百叶窗或木制门为区隔之情形，亦得视为区分所有权之客体。但是，如果遮蔽物本身能移动，没有定着性，则不能称为具有构造上的独立性。例如，供住宅用的区分部分，如果将原境界墙壁拆除，装上活动拉门而使两方可自由出入，会导致区分所有权的消灭。这是传统民法对于构造上的独立性的要求。现代民法对于间隔结构的认定，已经从“ 物理上的间隔” 转向“ 观念上的间隔” 。学说上也采取了较为宽松的看法，将专有部分之利用机能作为解释的依据．只要观念上与其他专有部分在外形上得以区分．并有明确的界限标识。即使没有定着的遮蔽物，仍然可以成立专有部分。使用上的独立性是地下车位能不能成立专有权标的的另一个基本条件，是指具备独立之经济价值及效益供区分所有人使用。使用上的独立性须依照下述标准进行判断：一是单独使用，即建筑物区分部分无须其他部分的辅助，即可独立使用。①法院经审理认为：根据在案证据，可以证实金致达公司拥有涉讼车库的所有权．该公司享有涉讼车库的占有、使用、收益等权利。而李卉提交的证据．不能证实其认为涉讼车库已被金致达公司计入公摊面积的主张．故其上诉请求缺乏事实依据，不予支持。参见北京二中院( 200s) _-中民终字第17617号判决。97万方数据

　区分部分可否单独使用，通常系以该区分部分有无独立的出入门户为判断标准。区分所有部分如有独立门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相同，即可单独使用为建筑区区分所有权的客体；反之．则不得为建筑物区分所有权的客体。二是独立的经济效用．即一栋建筑物的区分部分须具有与一般建筑物同样的经济效用，才可成为专有部分，否则不得成为专有部分唧(呻)。此外。除了具备构造上的独立性和利用上的独立性之外。也即观念的、抽象的专有部分，并不必然成立建筑物区分所有权。须待业主将该专有部分作为区分所有权的客体现实化、具体化表现在外部的情况下．才可成为专有部分【l q唧7)。按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款第3项“ 能够登记成为特定业主所有权的客体” ．成为专有权的标的必须具备能够登记这个要素。与构造上的独立性和利用上的独立性相反．成为共有权的标的必须具备从属性和不可分割性。从属性是指区分建筑物的共有部分与专有部分相比具有从属性。在法律上为附属于数个专有部分而存在的附属物或者从物。而不可分割性则是指为专有部分所必须的共有部分与专有部分不可分割，并且共有部分本身只能与专有部分一起转让、抵押．不得将共有部分的某些成分单独转让、抵押。实践中地下车位的形式是多样的。一种是开发商专建的地下车位。另一种是结合地下人防工程建造的地下车位。这两种车位在性质上能否一概而论，颇值商榷。因此，最终的指向都是确定的，地下车位最终能否成为专有权或者共有权的标的，其在法学上的判断标准应当是既定的，即应当符合法学上关于构造上的独立性和利用上的独立性标准．并且成为专有权的标的还需具备登记可能性．这是我们判断其归属的主要依据。三、地下车位权属界定的类型化分析如前所述，地下车位的类型不是同一的，在大部分小区都结合人防工程建造了地下车位时。这部分车位就具有了特殊的意义。因此，我们在界定其权属时。也不妨分开进行分析。第一，普通地下车位的权属界定。普通地下车位是指在与建筑物相连的地下车库中。与人防车位相区别的地下车位。一般是开发商按照规划要98求配建的。属于法定配套设施。按照目前通行的做法。普通地下车位如果用于出售，一般不会公摊面积，而且在成本上应当作一定的处理，也即没有摊入建造成本【l 】】。此外，车位是否具有构造上的独立性和利用上的独立性。这需要结合车位本身的功能看。一般而言，住宅具备构造上的独立性和利用上的独立性一定是以钢筋水泥隔墙和通向公共通道的门户作为区隔的。因为住宅的居住功能要求在建造物的构造上充分保障家居生活的隐秘和安全。而汽车停放的要求与居家生活的要求显然是不同的，停车本身不要求隐秘的问题，同时现在汽车的高防盗效能也有效保证了安全性的要求．停车空间完全不需要通过增加隔墙的方式来加强安全系数。因此。地下车位和住宅在构造上独立性和利用上的独立性的要求肯定是不一样的。地下车位在建筑构造上以线代墙符合通常的社会观念．法律技术可以将这种划线标号予以登记。使划线成为区分此车位与彼车位的隐形墙。而利用上的独立性在地下车位上更为明显。地下车位可以单独使用，公共通道可以使各车主直接通行。无须求助他人，地下车位同时也具备独立的经济效用，地下车位负担停车的功能本身就代表有独立的经济效用。居住在现代都市。不仅人需要有憩息的场所，爱车也应当有容身之地。因此，地下车位具有构造上的独立性和利用上的独立性当属无疑。值得注意的是，成为专有权的标的还需具备一个条件，即“ 登记可能性” 。考察一下我国的房地产登记规则，可以得出这样一个结论，我国现行法律实行了“ 房地产权一致” 的规则。依据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。也就是说，如果要取得房屋权属证书必须要取得相应的土地使用权。就土地使用权和房屋所有权的关系而言．我国现行立法采纳了土地和建筑物互不分离的观点。一方面认为土地使用权人应当是地上建筑物的所有权人，即土地使用权和房屋的权利主体必须一致，另一方面认为在房地产交易中，房屋所有权和土地使用权应当共同作为交易的标的，而不能分别对待。如《城市房地产管理法》第31条明确规定：“ 房地产权利转让、抵押时。房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”从这些法律规定中可以得知。要取得房屋的权属证书必须要证明有相应的土地使用权的存在。而且在房屋所有权转移时，对应的土地使用权必须万方数据

　同时转移。因此，土地使用权的分摊规则与地下车位的权属认定密切相关。而土地使用权的分摊规则又与建筑术语中的“ 容积率” 密切相关。建筑术语中．表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“ 容积率” 。原则上．只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。反对地下车位成为专有权标的的学者认为。由于地下车位不属于计算容积率的建筑面积，因而没有分摊到相应宗地号的± 地使用权面积份额，因而应判定为业主共有旧。笔者认为。容积率规则并不能适用地下车位．地下车位权属的确...

篇二：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

洛事大学DALIAN MARITIME UNIVERSITY硕士学位论文MASTER DISSERTATIoN(非全口制专业学位)论文题目：

　住宅小区停车位权属问题研究教者学位类别．i20 1 8年6月2日iiii■I 舢8 mmⅢ1 Ⅲ3 洲3川4 川3 川Y导业乍旨号开作指专研万方数据

　分类号UD C密 级单位代码住宅小区停车位权属问题研究秦芳菲10151指导教师 郭萍 职称 教授学位授予单位 大连海事大学申请学位级别 法律硕士 学科与专业 法律硕士论文完成R期 2018年3月 论文答辩R期201 8年6月答辩委员会主席万方数据

　The Research of Ownership of Residential Parking SpacesDissertation Submitted toDalian Maritime UniversityIn partial fulfillment of the requirements forthe degree ofJuris MasterByQin FangFei(Juris Master)Dissertation Supervisor：Professor Guo PingMarch，2018万方数据

　大连海事大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：本论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，撰写成硕士学位论文==焦室型!区壁奎焦拯属间题班塞：：。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表或未公开发表的成果。本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名：学位论文版权使用授权书，踔6月2．-日本学位论文作者及指导教师完全了解“大连海事大学研究生学位论文提交、版权使用管理办法”，同意大连海事大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连海事大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。不保密一(请在以上方框内打“√，，)⋯⋯：柳聊豁气澎日期：’II萨易月y早万方数据

　摘 要自《物权法》颁布实施后，已经有不少学者和司法审判人员，包括开发商及小区业主、物业管理使用人等对住宅小区停车位权属相关的争议问题进行探讨。虽然相关法律在一定程度上对住宅小区停车位权属的问题给予了明确，但是由于各方对法律在该问题上过于原则化规定的理解存在差异，对法条的具体理解适用的侧重角度也不尽相同，相关司法解释又缺乏对具体实施层面的指导，给实务中解决此类矛盾造成了不小的困扰，此类纠纷也因此而层出不穷。本文在上述立法背景的基础上，借助建筑物区分所有这一与住宅小区停车位有着紧密联系的物权法基础，从物权法及司法解释视角进行阐述分析，并通过分析我国《物权法》及地方性法规的立法现状，对当前小区停车位的分类及确定小区停车位权属的法律依据进行讨论，试图明确住宅小区停车位权属的问题。因为已经有不少学者对小区停车位权属问题存在争议，但切入的角度和阐述的观点不同，本文从建筑物区分所有权的概念、特征着手分析，同时参考学术界对于小区停车位权属的主要观点如登记说、面积分摊说、业主所有说、开发商所有说及约定归属说，并逐一进行利弊分析。鉴于我国《物权法》当前采用的约定归属的观点，其看似是一种公平的方式，但并未改变小区停车位归属不明的状况，也己无法适应我国经济发展需要。为了进一步明确小区停车位的权属，本文在研究建筑物区分所有权、物权理论及我国现有立法现状的基础上，对具体的住宅小区停车位各类权属的明确提出了自己的见解。最后，对完善住宅小区停车位权属问题的相关制度设计以及就住宅小区停车位的交易、使用管理提出解决对策。关键词：住宅小区；停车位；建筑物区分所有权；权属；万方数据

　AbstractWith the promulgation of the“Real Right Law”，the issues related tO the ownership ofparking spaces havebeen defined to a certain extent，but because the‘‘Property Law’’and itsinterpretation are not specific and too principled，different people made some differences ofunderstandingto the law．Practical operations face many difficulties．This article is based on the legislative background，through comparative analysis andother methods of current China’S residential district ownership of parking spaces related issuesare described and analyzed．This paper first summarizes the theory of ownership of parkingspace and building ownership of residential quarters respectively，and explains the importantsignificance of the ownership theory of buildings in determining the ownership of parkingspaces．Furthermore，by analyzing the legislative status quo ofChina’S”Real Right Law”andlocal regulations，the current classification of parking spaces in the community and the legalbasis for determining the ownership of residential parking spaces al e discussed．Becausemany scholars have already disputed the ownership of the parking space in the community，but the perspective of the entry and the point ofview are different．This article starts with theanalysis of the concepts and characteristics ofthe ownership of the building，and refers to theacademic community ownership of the parking space．The main points of view includeregistration，area sharing，owner’S ownership，developer"s all stated and agreed ownership，andanalysis of pros and cons．In view of”Real Right Law”currently used by the agreement of the ownership pomt ofview，it seems to be a fair way，but did not change the condition of residential parking spacesis unknown，it can no longer meet the needs of China’S economic development．In order tofurther clarify the ownership of residential parking spaces，based on the study of buildingownership，property rights theory and the current status of China"s existing legislation，thispaper puts forward its own opinions on specific types of ownership of parking spaces inresidential areas．Finally，some suggestions on improving the relevant system design fortheownership of parking spaces in residential areas and on the transactions and use of parkingspaces in residential areas are provided．Key Words：residential area；parking spaces；building discrimination property rights；management authority万方数据

　目 录弓I 言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．1一、住宅小区停车位与建筑物区分所有权理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2(一)住宅小区停车位的类别⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。2(二)建筑物区分所有权概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．4(三)建筑物区分所有权的特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。5(四)住宅小区停车位权属与建筑物区分所有权理论的关系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．6二、我国有关住宅小区停车位权属规定的立法现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7(一)对《物权法》关于小区停车位权属规定的解读⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7(二)我国地方性法规针对停车位的相关规定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8(三)对停车位相关立法现状的评述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．10三、住宅小区停车位法律性质的界定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11(一)《物权法》颁行之前确定停车位归属的几种规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．111．以是否分摊开发建设成本为准的权属判断规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯112．以是否计入公摊面积为准的权属判断规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123．以是否计入容积率为准的权属判断规则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12(二)对《物权法》中关于停车位规定的解析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．13四、小区停车位权属学说争议及对权属的明确⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15(一)住宅小区停车位权属的学说争议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1S1．j釜记说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯152．面积分摊说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．163．业主所有说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。174．开发商所有说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．175．约定归属说⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18(二)对住宅小区停车位权属的明确⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。191．地面停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯192．独立立体停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯203．屋顶平台式停车位停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯204．住宅楼房首层架空停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．215．人防工程地下停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．226．非人防工程地下停车位权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯237．独立车库权属⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．23五、完善住宅小区停车位权属的制度设计及纠纷解决对策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．24(一)确定物业小区停车位权属的立法模式制度设计建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24(二)完善住宅小区停车位交易使用相关的行政管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26万方数据

　结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．27参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28致 谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 1研究生履历⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32万方数据

　引 言我国私家车保有量正呈逐年攀升趋势，据公安部交管局统计，截至2017年底，全国机动车保有量达3．10亿辆。2017年在公安交通管理部门新注册登记的机动车3352万辆，其中新注册登记汽车2813万辆，均创历史新高【¨。但一个不争的事实是：停车位的配比率无法与汽车保有量相衔接，停车难问题日益凸显，与停车位有关的纠纷也日益增多：乱停车、乱收费、疏于管理、违约侵权普遍存在，三方之间的摩擦时有发生。各方就停车位的归属各执己见，争议较大，甚至引发社会矛盾。由于停车位的类型有很多，所以相应纠纷的类型也不尽相同。相对临时性或经营性的停车场所而言，商品房住宅小区内的停车位的权属问题近年来～直被作为热点问题。关于住宅小区停车位的分歧既是物权问题，也涉及目前仍较为稀缺的小区配套设施资源的合理分配问题，甚至是关系到公平交易的经济问题。理论界对该问题的主流观点的侧重面主要基于小区业主、地产项目开发商，甚至有观点认为住宅小区停车位应属于国家所有。在对停车位权属的相关法律条文的使用存在多元化理解的情形下，对住宅小区停车位权属问题也具有争议。由于《物权法》第七十四条原则性规定了住宅小区停车位的所有权归属，而该条文的立法主旨又体现为规定了在建筑区划内的停车位首先满足业主需要的前提下，权利归属可以进行约定处分。因此在产生具体纠纷时，审判实务中对停车位或停车库的说理部分就存在了更倾向于原则性的说理表述，再加上个案的不同情形，一方面致使城市住宅小区内的停车位或停车库的相关纠纷频发，另一方面也造成了审判实践中的千差万别。深入探究城市住宅小区停车位的权属问题，对推动我国法律体系建设，合理解决房地产开发商、物业管理公司、小区业主间的纠纷，构建和谐的邻里关系，维护小区乃至社会的稳定，都具有理论为实践提供指引的重要意义。【11参见公安部交通管理局官方网站的报道，原标题为“2017年全国机动车和驾驶人保持高位增长新注册登记机动车3352万辆新增驾驶人3054万人”，http：／／www．mps．gov．cn／n2255040／n4908728／c5977158／content．html，2018年3月5日访问。1万方数据

　一、住宅小区停车位与建筑物区分所有权理论住宅小区也称居住小区，是指被居住区级道路或自然分界线所围合，与居住人口规模向对应，配建有一套满足区域内居民生活所需的公共服务设施的，相对封闭独立的居住生活聚居地。其具有相对封闭独立、居住功能单一、房屋产权多元化、共用设施社会化，以及统一规划建设、配套设施齐全的特点。住宅小区停车位，指为了方便小区业主汽车的停放，建设或者改建的供业主停放车辆的独立空间场所或设施。由于建筑...

篇三：住宅小区地下停车位权属法律问题研究

I 10．3969／j ．i ssn．1001-8972．2010．12．152住宅小区车位、车库权属问题探讨谢东梅黑龙江司法警官职业学院1 50060摘要住宅小区内的车位、车库属于小区的配套设施，其权属问题争议一直存在。《物权法》虽对小区的车位、车库权利归属作了相关规定，但是由于其规定不够明确，且缺乏实际操作性，因而无法有效解决车位、车库权属纷争。本文以物权法相关理论与我国的实际情况为依据，对住宅小区的车位、车库权属问题作一探讨。关键调毒位、车库权利归属；建筑物区分所有权；物权法汽车作为现代工业的产物，在给人们带来便捷和享受的同时，随着汽车家庭化的进度不断加快。也给喜爱它的人们带来一系列的烦恼，。车位之争” 即为其中之一。住宅小区车位、车库权属不明，将令房地产开发商和小区业主的合法权益处于不确定状态。严重地损害了当事人的合法权益，制约着房地产市场的健康发展。自2007年10月1日《物权法》生效施行以来，热点|．uJ 题之一就是关于住宅小区车位、车库的归属问题规定。见诸报端的净是溢美之词，似乎( ( 物权法) ) 的实施，彻底解决了一直困扰人们的车位、车库权利归属问题，但实际上要终结这一持续已久的“ 车位之争” ，还有赖于我们正确理解和适用《物权法》第7 4条之规定。我国《物权法》第74条规定：。建筑区划内，规划用F停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》在确定车位、车库权利归属时遵循了“ 谁开发，谁受益” 的市场调节原则，将车位、车库作为独立的交易客体，能够鼓励开发商建造更多的车位、车库，从长远来看可以缓解停车难的问题，同时，车位、车库作为独立的交易客体为业主以后转让或出租提供了法律依据。⋯第一款规定了车位、车库的优先权问题，特别限制将小区内的车位高价出售给小区外的非小区业主停放车辆的开发商，有益于保护小区内业主的合法权益；第三款明确了小区路面两侧、公共空地等停车位，无条件属于业主共有，许多小区受空间限制车位不足严重，需要占用共有的道路或者其它场地作为车位，这一规定也可缓解停车难的问题；存疑之处在于第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这条规定是关于开发商建的地下车位，车库的权利归属l ’ H】题，是大众最迫切想要知道的内容，可是该规定内容令人费解，理解起来较为模糊，感觉没有解决根本问题。有学者认为：该款规定漠视了开发商和业主之间谈判地位和磋商能力的差异，立法者在制度设计之时的利益衡鼍颇值玩味。⋯ 该观点不无道理。双方约定即要求双方协商，协商应是在平等这一民法基本原则基础上进行．但就目前房地产市场状态而言，强求开发商与业主之间的平等无异于痴人说梦。要想协商一致要么大家都让步，要么一方坚持，一方退让，实际上最终的决定权在于市场，取决于市场经济的杠杆。对于这一规定，笔者认为，《物权法》作为一部全国性的大法，宜粗不宜细，现行一些社会热点、难点问题难以通过一部法律全部解决，既然解决不了，不如做模糊处理，待将来时机成熟再明确，或者将一些细化条款交给司法解释，交给各个地方性法规规定。因此，《物权法》对车位、车库的权利归属做了一个两可的规定，实属无奈之举，并非以法律的形式确定了车位、车库之权属由开发商决定和左右。实践中，商品房住宅小区车位、车库一297一造时需要额外投资，在空间上能够单独地存在。目前，法律尚无明文规定确定地下车位、车库的所有权归属，但它具有无可置疑的专用使用权。可见，住宅小区地下车位、车库，是服务干全体业丰的重要配套设施。使整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数景车位的法定义务。13]二、住宅小区车位、车库的权利归属确定小区车库、车位归属应以平衡小区业主与开发商的利益为基本标准。从建筑物区分所有权角度来看，地下车位、车库应当属于区分所有权人全体共

　城镇他与城市发展中国科技信息2010每第12期CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFOrmATION J un．2010有，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是区分所有权人所共有。至于地下车位、车库的使用权可以通过约定来明确归属。目前对于地下车位、车库房地产开发商采取的销售方式有三种情形：分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断。实践中，房地产开发商在售房合同中约定“ 停车位的产权属于卖方” 的条款应当属于无效条款。地下停车位的权益应由小区的业主共同享有。Ⅸ物权法》赋予当事人自主选择的权利，以约定方式解决车位、车库的权利归属问题不利于保护业主的利益。只有通过强制性法律规范进行明确规定地下车位、车库的所有权归全体业主共有，才能避免房地产开发商利用自身优势损害广大业主的利益。日前，我国南京市某法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其法律依据是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一致的，即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。这一判决对于我国住宅小区地下车位、车库产权纠纷的解决具有一定的积极意义。房地产开发商一般声明“ 产权车位并未经业主分摊” ，但就目前看，八十多平方米的房子，公摊面积就有十四五平方米，况且房价始终是处于虚高状态，其中原本就包含了车位的建设成本。如果地下车位、车库建筑面积未分摊，就应当可办产权可以销售，但是无约定的情况下就属于全体业主，如果地下车库、车位建筑面积已经分摊，或者该地下车位属于。人防工程” ，则属于全体业主。探讨地下车位、车库的权利归属，还应当从空间权的角度进行考量。建造地下车库、车位是对城市地下空间的有效利用，通常情况下，应当遵循“ 谁投资、谁所有、谁受益、谁维护” 的原则，确保房地产开发商的合法权益不受侵害。l 996年l O月29日颁布的Ⅸ中华人民共和国防空法》是对地下空间利用的最高效力的法律。该法律规定地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。开发商作为市场经济主体，经济利益最大化为其首要追求目标，如果一味限制房地产开发商的权利获得，将不利于其投入更多资金到地下车库的建设上。综前所述，由于立法上的不完善以及实践中的诸多复杂因素，住宅小区地下车位、车库的权利归属问题仍然有赖于政府建设部门对于开发商进行有力的监管和指导，也须借助于国家法律的不断完善与进步。在当前情况下，即使不够完善的法律条款也要比没有相关的法律规定更有实践意义。参考文献燃戮嬲戮溺嬲嬲湖⋯梁志东．对《物权法》中小区车位所有权归属问题之我见．法制与经济( 上丰男) ．2007年第9期【2】高圣平．住宅小区车位、车库的性质及箕权利归属研究．法学家．2008年第6期f5j 梅夏英，王亚西．论高层建筑的车库归属．烟台大学学报．2006年第4期黪密簿分谢东梅。(1 9 7 1一》．女。黑龙江巴彦磊j 讲师，法律硕士。％《确上接第500页。≈城市一卡通系统中，IC卡的联机交易系统和帐务系统可以与银行合作组建，其它系统需要由市政府的公用事业局或相关运营单位共同完成。( 6) 联机营业网点负责实时联机完成各个运营方( 包括：公交、公用事业、社保、医疗等) ，对IC卡进行充值等业务，同时将相关的交易信息发送到城市一卡通管理中心。联机营业网点可以由各个运营方根据行业经营的特点自行设置，也可以借助银行网点统一规划设置，总体的原则是要方便市民应用，便于管理。( 7) 数据采集网点负责批量地将消费者在消费点进行消费的数据脱机传送到城市一卡通管理中心，这需要根据各行业的经营方式，灵活的设置和管理。7．运营规划7．1运作方式根据我国IC卡在城市建设和公用事业中发展应用趋势，结合数字城市的实际～298一情况，在政府相关职能部门( 如交通管理委员会或者是发改委) 具体指导下，启动“ 城市一卡通” 工程，作为加速数字城市信息化建设的一个具体措施。“ 城市一卡通” 项目建设采取“ 政府指导，市场化运作” 的方式，以企业运行为手段，以减轻政府财政负担。通过利用自有资金、社会融资等方式，建设城市一卡通运营管理平台，主要包括IC卡发行管理网点、充值点、资金结算网络、管理运营信息中心的初期建设和启动运作。政府职能部门负责加强项目管理，制定相应的政策法规和管理措施，规范“ 城市一卡通” 的运行，使IC卡应用市场健康、有序发展。7．2组织模式

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